Tekort woningen; van marktvraag naar maatschappelijk verantwoord bouwen

Afgelopen week stond het weer in de krant: er zijn te weinig woningen voor starters en doorstromers beschikbaar. Zeker in de grote steden zie je dit probleem. De economie is booming en de huizenprijzen zijn dat ook. Startsalarissen groeien veel minder snel, banken zijn minder scheutig met het verstrekken van hypotheken dan voor de crisis en – ook weer vooral in de steden – worden appartementen gekocht door vermogende mensen die ze vervolgens voor zoveel mogelijk geld verhuren, of zoals in de grote steden, inzetten voor AirBnB.

De afgelopen 15 jaar heb ik op verschillende momenten geschreven over marktwerking in de woningbouw. Rond 2002 hadden we een kleine dip en toen was het credo: doe aan woningmarketing. Aan een tube tandpasta werd (en wordt) nog altijd veel meer geld besteed dan aan de marketing van een nieuwbouwwoning.

Rond 2009 schreven we dat de aandacht nog meer gericht moest worden op de burger. Hoe dichter je tegen de burger aankroop, hoe beter je deze aanvoelde en hoe eerder je een woning verkocht. Het particulier opdrachtgeverschap (PO) en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kwamen op, maar werden nooit echt een succes. Het was te ingewikkeld, processen duurden te lang en het was een manier om toch nog woningen aan de man te brengen. Het was daarmee ook een antwoord op projectontwikkelaars die even niks meer konden doen.

Voorraad woningen te klein door crisis

We vroegen ons toen al af wat er zou gebeuren als de crisis voorbij zou zijn. Zouden ontwikkelaars en gemeenten al die persoonlijke aandacht vasthouden of toch weer terugvallen in hun oude doen. Dat laatste blijkt helaas – uitzonderingen daargelaten – vaak het geval. Alleen dit veroorzaakt niet het tekort aan woningen. De vele saneringen bij grote projectontwikkelaars dragen er wel aan bij. Het ontwikkelen van een woningproject kost eerder 10 dan 5 jaar en dat betekent dat we nu zitten met een te kleine voorraad vanuit de crisis.

En het opbouwen van een nieuwe voorraad woningbouwprojecten kost tijd. In ons land zijn er simpelweg geen makkelijke locaties meer over. Met elke locatie is wat aan de hand. Of het is in bezit van ontwikkelaars, maar de gemeente wil er even niks mee. Of het heeft nu een andere bestemming en het wijzigen ervan kost tijd. Het transformeren van kantoren heeft best wat woningen opgeleverd, maar inmiddels hebben we die ook weer nodig waar ze voor bedoeld waren: als kantoor.

Verbeter je maatschappelijke positie

We zijn als bureau betrokken bij veel projecten waar de marktvraag voor een locatie al ingevuld is, maar politiek of omgeving nog onvoldoende meegenomen zijn. Dat betekent dat ontwikkelaars minder energie hoeven te stoppen in marketing, maar veel meer in lokale lobby. En om dat succesvol te kunnen doen, moet je maatschappelijk een sterke positie hebben en dat is in het politieke landschap voor vastgoedpartijen niet een vanzelfsprekendheid. Zo’n goede positie helpt je overigens ook bij tenders, je weet immers nog beter wat er lokaal speelt.

Wat daarbij niet helpt is de komst van de omgevingswet waarbij initiatiefnemers van ruimtelijke ingrepen zelf de kooltjes uit het vuur in de buurt mogen halen. Zij moeten voordat de gemeente er ook maar naar kijkt, laten zien wat stakeholders ervan vinden. Ook dan moet je je maatschappelijk van je beste kant laten zien.

En dan weer terug naar het tekort aan starterswoningen. Ook dat is een maatschappelijke opgave. We mogen deze mensen niet in de kou laten staan. Is dat dan alleen een nobel streven? Neen. Doorstroming is essentieel op de woningmarkt. Doe je nu niets aan het tekort aan woningen voor starters en doorstromers, dan houd je daar decennia lang last van. Wanneer mensen niet starten op de woningmarkt of een volgende stap in een te hoog segment zit, dan zullen ze ook niet doorstromen.

Wil je dit probleem aanpakken, dan zal je als overheid vooral moeten blijven inzetten op het bouwen van betaalbare woningen. Rijk, gemeenten en marktpartijen moeten de handen ineen slaan, processen vereenvoudigen en locaties aanwijzen. We hebben behoefte aan ca een miljoen (duurzame!) woningen de komende jaren, dus werk aan de winkel!

Luc Dietz | Directeur